空き家問題への対策強化を――空き家バンクと条例の導入を提案
令和5年6月定例会 一般質問
1．質問の目的
全国的に空き家の増加が問題となる中、伊勢原市でも管理が必要な空き家が増加傾向にありました。
空き家は放置されるほど老朽化が進み、売却や賃貸などの利活用が難しくなります。また、建物の倒壊や周辺環境への悪影響など、近隣住民の生活にも関わる問題です。
伊勢原市では、所有者への通知や適切な管理を促す啓発活動が中心であり、空き家バンクや空き家条例は導入されていませんでした。
私は、問題が深刻化する前に、空き家の流通を促す仕組みと、適切な管理を求める制度を整備する必要があると考えています。
今回の一般質問では、市内の空き家の実態を確認するとともに、空き家バンクと空き家条例の導入を提案し、市長にも方針転換を求めました。
2．これまでの経緯
2016年度
伊勢原市は、適切に管理されていない空き家への相談対応や、所有者への周知・啓発など、空き家対策の取組を開始しました。
2018年度
市は空き家所有者を対象にアンケート調査を実施しました。
その結果、空き家バンクを利用したいという意向は少なく、市は所有者それぞれの事情や思い入れが影響していると捉えていました。
また、伊勢原市シルバー人材センターと協定を締結し、空き家の見回りや除草などの管理サービスを所有者に紹介する取組を始めました。
2023年6月
国会で空家等対策の推進に関する特別措置法の改正法が成立しました。
改正では、特定空家になる前の「管理不全空家」に対する指導・勧告や、勧告を受けた場合の固定資産税の住宅用地特例の解除など、管理不全の段階から対応する仕組みが盛り込まれました。
こうした法改正を踏まえ、伊勢原市の空き家対策の見直しについて一般質問を行いました。
3．主な答弁
市内の空き家の状況
市は、実態調査で確認した空き家を、状態に応じてA・B・Cの3つに分類していました。
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Aランク：さほど荒廃していないが、経過観察が必要
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Bランク：状態が悪化しないよう呼びかける必要がある
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Cランク：特定空家に相当する状態
調査結果は次のとおりです。
年度AランクBランクCランク2020年度64戸43戸0戸2021年度70戸38戸0戸2022年度72戸39戸0戸
※市が実態調査でA～Cランクに分類した空き家の件数であり、市内の空き家総数を示すものではありません。
市は、Aランクが増加傾向にあり、Bランクもそのまま放置すればCランクに悪化する可能性があると認識していました。
また、所有者については、登記情報や課税情報などを活用して調査しているものの、相続手続が行われていないなどの理由から、特定できていない空き家もあるとのことでした。
空き家バンクの導入
2023年4月時点で、神奈川県内では23自治体が空き家バンクを設置していました。
一方、伊勢原市では、2018年度のアンケート結果などを理由に導入していませんでした。
私は、売却の意思がある所有者が少ないことを理由とするのではなく、空き家バンクという仕組みがあることで、所有者の意識が変わる可能性を指摘しました。
市は、制度を知ることで所有者の意識が変化することも考えられると認め、他市の事例を調査・研究し、本市に合った対策を検討するとの答弁でした。
さらに、所有者の意向を把握するため、改めてアンケート調査を実施する方針も示しました。
空き家条例の制定
2023年4月時点で、県内9自治体が空き家条例を制定していました。
伊勢原市では、2022年度の実態調査でCランクの空き家はゼロとされていましたが、市はCランクに近い空き家の存在を認めました。
私は、特定空家が発生してから対応するのでは遅いと考え、空き家条例の制定を求めました。
市は、今後の総合的な空き家対策の検討において、条例の在り方についても検討するとの答弁でした。
管理不全空家への対応
改正法で新たに位置づけられた管理不全空家について、市は当時、件数を把握していませんでした。
国から示される指針やガイドラインを踏まえ、実態を調査するとのことでした。
空き家の除却補助制度
他自治体で実施されている老朽空き家の解体補助制度についても質問しました。
市は、空き家の除却に対する補助には一定の条件が必要であり、一般的な不動産売買との公平性なども考慮し、慎重に検討する必要があるとの考えを示しました。
市長の答弁
最後に、所有者への個別対応や管理の呼びかけを中心とする従来の方法から、空き家バンクや条例を活用した制度的な対応への転換を市長に求めました。
高山松太郎市長は、少子化や核家族化などにより、空き家の所有者が近くに住んでおらず、建物の管理状況を把握することが難しくなっていることにも言及しました。
その上で、先進事例を研究し、伊勢原市の実情に合った対策を検討するとの答弁がありました。
4．残った課題
今回の一般質問では、空き家バンクや空き家条例について、市が調査・研究や検討を進める考えを示しました。
ただし、この時点で具体的な制度の導入が決まったわけではありません。
今後の課題は次のとおりです。
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空き家バンクの導入に向けた具体的な検討
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空き家条例の必要性と制度設計
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管理不全空家の実態把握と早期対応
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空き家所有者への再アンケートの実施と結果の活用
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老朽化した空き家の除却支援の在り方
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所有者への啓発中心の対策から、利活用や流通を促す仕組みへの転換
5．質疑応答（要旨）
Q1．市内の空き家はどのような状況にあるのか。
A．都市部長
2022年度の実態調査では、Aランク72戸、Bランク39戸、Cランク0戸となっている。
Aランクは増加傾向にあり、Bランクは横ばいとなっている。
Bランクの空き家については、放置すれば特定空家相当のCランクになる可能性があり、問題がないとは言えないと認識している。
Q2．市内の空き家所有者は全て特定できているのか。
A．都市部長
登記情報や資産課税情報を活用して所有者を特定している。
ただし、相続手続が行われていないなどの事情により、所有者を特定できていない場合もある。
Q3．県内他市では、空き家バンクや空き家条例はどの程度導入されているのか。
A．都市部長
2023年4月現在、神奈川県内では空き家バンクを23自治体が設置している。
また、空き家条例は9自治体で制定されており、管理不全の空き家に対する勧告や緊急措置などを定めている。
Q4．空き家問題への対策を強化する必要があるのではないか。
A．都市部長
これまでは所有者への周知・啓発を中心に取り組んできたが、近年は空き家が横ばいから増加傾向となっている。
法改正や全国的な状況を踏まえ、従来の取組に加えて新たな対策を検討する必要があると認識している。
Q5．空き家バンクを導入することで、所有者の売却や活用への意識を変えられるのではないか。
A．都市部長
空き家バンクという制度を知ることで、所有者の意識が変化することも考えられる。
他市の先進事例を調査・研究し、本市に合った対策を検討していきたい。
Q6．秦野市の空き家バンクの実績をどう評価するか。
質問で紹介した秦野市の実績
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累計登録件数：94件
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成約件数：63件
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成約率：約67％
A．都市部長
秦野市では宅地建物取引業協会と協定を締結し、情報提供や契約の媒介などを円滑に行っていることが、効率的な制度運用につながっていると考えている。
本市でも、前回の所有者アンケートから5年が経過しているため、改めてアンケート調査を実施し、所有者のニーズを確認した上で総合的な対策を検討する。
Q7．特定空家が発生するまで、空き家条例を制定しないのか。
A．都市部長
市内にはCランクに近い空き家も確認されているが、所有者と協議を進めていることなどを総合的に判断し、特定空家相当はゼロとしている。
今後、Cランクの空き家が発生する可能性もあるため、2023年度から進める総合的な対策の検討において、空き家条例の在り方も検討していく。
Q8．改正法で対象となる管理不全空家は、市内に何件あるのか。
A．都市部長
現段階では件数を把握していない。
改正法の施行に向けて国から示される指針やガイドラインなどを踏まえ、実態調査により把握していきたい。
Q9．老朽化した空き家の解体費用などを補助する制度について、どう考えているか。
A．都市部長
国の補助制度には、活用方法や除却後の土地利用などについて一定の条件がある。
他自治体でも、それぞれの実情に応じた補助制度を設けている。
一般的な不動産売買では更地で引き渡すケースもあることから、公平性を含めて慎重に検討する必要がある。
Q10．従来の個別対応中心の空き家対策から、空き家バンクや条例を活用した対策へ転換すべきではないか。
A．高山松太郎市長
空き家は全国的な問題であり、今回の法改正もそうした課題を背景としていると認識している。
管理不全になる前に、所有者が空き家の扱いを判断することが重要である。
少子化や核家族化によって、所有者が近くに住んでおらず、空き家の状況を把握しにくくなっていることも課題である。
先進事例を研究し、本市の実情に即した対策を検討していく。
6．所感
今回の一般質問で特に伝えたかったのは、空き家の所有者に管理や売却を呼びかけるだけでは、問題の解決には限界があるということです。
市は、空き家バンクを利用したい所有者が少ないという過去のアンケート結果を重視していました。
しかし、私は考え方が逆ではないかと思います。
売る意思がある人が少ないのではなく、売るための仕組みが身近にないことも、その理由の一つではないでしょうか。
一般質問では、メルカリやヤフーオークションを例に挙げました。
売買できる仕組みがあることを知って、初めて物を売ってみようと思う人もいます。
空き家バンクも同じで、売却や賃貸という選択肢を所有者に示すことで、行動につながる可能性があると考えています。
また、空き家条例についても、危険な状態になってから対応するのではなく、問題が深刻化する前に管理を促す仕組みが必要です。
今回、市からは空き家バンクや条例の検討、所有者への再アンケートについて答弁がありました。
さらに、市長からも先進事例を研究し、本市に合った対策を検討するとの答弁がありました。
今後は、こうした検討が実際の制度づくりにつながるかを確認していきたいと考えています。
7．出典
伊勢原市議会 令和5年6月定例会
2023年6月26日 安藤玄一議員 一般質問
伊勢原市・空き家の適切管理についてシルバー人材センターと協定を締結
2023年06月26日 20:00
